Analisis Nilai Properti - Antara Nilai, Harga dan Biaya

2017-02-16
Berapa nilai properti itu sebenarnya? Kenapa nilai suatu properti tidak ada yang sama kendati secara spesihkasi tidak berbeda? Apa saja yang memengaruhinya sehingga nilai properti menjadi tinggi atau rendah? Pertanyaan-pertanyaan semacam ini tentu menjadi pikiran banyak pihak, terutama bagi mereka sebagai pemilik atau yang berkepentingan. Uraian dan analisis berikut barangkali akan memudahkan dalam memahami nilai sebuah properti.
 
Antara Nilai, Harga, dan Biaya
Dalam dunia properti sering kali digunakan kata NILAI, HARGA, atau BIAYA. Kendati ketiga Kata ini hampir mirip artinya, tetapi sebenarnya masing-masing memiliki konsep berbeda.
 
Nilai (VALUE) didefinisikan sebagai suatu kemampuan atau daya dari barang atau jasa yang dapat menggerakkan barang atau jasa lainnya di pasar. Sebagai ilustrasi sederhana, misalnya si A memiliki sekarung betas dan ditawarkan di pasar. Si A menunggu reaksi si B yang akan menawarkan barang tersebut untuk ditukar dengan sepotong pakaian (dibarter) atau sejumlah uang (dibeli).
 
Nilai dalam perkembangan teori keuangan modern, juga dikenal istilah "nilai sekarang dari arus kas (casbflow) di masa mendatang" Contohnya, sebuah bangunan ruko (rumah-toko) diperkirakan akan menghasilkan uang sewa Rp100 juta setiap tahun, maka nilai bagunan ruko sekarang dicerminkan oleh perkiraan pendapatan (income) di masadatang.
 
Namun penerapan konsep ini dalam bidang properti memiliki dua kelemahan. Pertama, tidak semua properti bisa menghasilkan arus kas secara periodik, seperti lahan kosong atau rumah yang rusak berat. Kedua, beberapa keuntungan (benefit) yang terdapat pada pemilikan suatu properti tidaklah kentara nyata. Sehingga nilai suatu properti bisa dimaknai sebagai nilai sekarang dari` seluruh keuntungan yang mungkin didapat di masa mendatang. Misal, keuntungan tinggal di rumah milik sendiri.
 
Harga (price) merupakan sejumlah uang yang pada kenyataannya dapat dibayarkan dan ditawarkan atas barang atau jasa. Harga biasanya mencerminkan taksiran nilai uang dari dua orang yang bertransaksi atau melakukan kesepakatan. Taksiran ini bisa saja ‘lebih besar', ‘sama dengan' atau `lebih kecil' dari " nilai objektif" barang atau jasa tersebut.
 
Dengan Kata lain, harga dapat mencapai keadaan equilibrium (titik keseimbangan) jika terjadi penawaran ‘sama dengan' permintaan. Lalu keadaan di luar equilibrium bisa terjadi apabila terdapat kondisi berikut:
 
- kurangnya keahlian dalam bernegosiasi dari pembeli maupun penjual,
 
- tidak terjaminnya optimisme dari pembeli atau pesimisme dari penjual,
 
- atau pihak-pihak yang terkait, beroperasi dalam keadaan tidak normal.
 
Biaya (cost) dapat disebut sebagai suatu komoditi tertentu berupa angka historis harga yang dibayarkan di masa lampau atau biaya membangun suatu bangunan pada saat sekarang. Biaya suatu properti hanya sedikit berpengaruh atau mempunyai efek terhadap nilai saat ini.
 
Dengan demikian, nilai, harga dan biaya dapat saja sama untuk suatu properti yang baru. Hanya perlu diingat bahwa hal ini dapat dianggap pengecualian, bukan metode atau aturan.
 
Nilai dalam pertukaran, atau penilaian objektif, memerlukan interaksi baik dari pembeli maupun penjual. Jadi, siapa pun yang mengambil keputusan semestinya memahami betul tentang nilai ini. Gunanya untuk menghindari pembayaran yang lebih tinggi atas suatu properti yang sudah ada atau properti baru yang tidak hanya dihitung biayanya saja.
 
Bahkan secara teoretis ada empat faktor yang turut membentuk atau menciptakan nilai, yaitu:
 
Kegunaan (utility)
kegunaan merupakan suatu kemampuan dari barang atau jasa (dalam hal ini ialah properti) untuk memenuhi atau memuaskan kebutuhaan (needs) manusia. Pada umumnya tingkat pemenuhan kebutuhan yang dimiliki oleh objek dengan objek yang lain tidaklah sama. Hal tersebut sangat bergantung dari karakteristik yang dimilikinya dan tujuan penggunaannya pada waktu yang tertentu.
 
kelangkaan (scarsity)
Hal ini mengacu pada tersedianya jumlah objek tertentu. Pada kenyataanya bahwa sumber daya `alam (objek-objek) yang ada di muka bumi, jumlahnya sangat terbatas sedang¬Kan keinginan manusia itu tidak terbatas. Oleh sebab itu, kelangkaan memiliki hubungan yang erat sekali dengan nilai. Semakin langka suatu objek tertentu, maka nilainya akan naik.
 
Dalam dunia properti, istilah kelangkaan ini lebih dipengaruhi oleh teknologi dari suatu bangunan dan lokasinya, ketimbang diartikan sebagai kuantitas. Demikian pula tanah dapat dianggap tidak langka secara mutlak dalam menen¬tukan nilainya, tetapi nilai tersebut sangat dipengaruhi oleh penggunaan dalam lokasi tertentu.
 
Permintaan efektif ( effective demand)
Untuk membentuk nilai, adanya permintaan akan objek tersebut merupakan faktor yang utama. Sesuai`dengan kaidah ekonomi, permintaan efektif adalah suatu keinginan (wants) akan barang-barang ekonomi yang didukung oleh adanya kemampuan atau daya bell akan memungkinkan seseorang untuk memuaskan keinginannya.
 
Pengalihan hak (transferable)
Pengalihan hak sebagai faktor yang ditinjau dari sudut hukum (legal matter) yang berkaitan dengan kepemilikan dari suatu objek tertentu. Apabila secara hukum kepemilikan suatu objek tidak dapat dipindahtangankan, maka objek tersebut tidak memiliki nilai di pasar. Sehingga nilai yang mungkin ada hanyalah nilai subjektif bagi pemiliknya saja.
 
Kegunaan dan kelangkaan secara bersama-sama tidak akan memberikan nilai, kecuali jika kedua faktor ini bisa menimbulkan keinginan bagi seseorang yang mampu memiliki daya bell. Secara hukum, objek tersebut dapat dipindah tangankan. Dengan demikian, keempat faktor tersebut secara bersama-sama merupakan persyaratan untuk membentuk suatu nilai. Hal ini yang dalam teori modern tentang nilai dikaitkan dengan apa yang disebut "penawaran dan permintaan" (supply and demand) serta sistem persaingan bebas (kapitalis), di mana kelangkaan sumber daya alam didistribusikan oleh mekanisme harga atau pasar.
 
Permintaan dan penawaran selanjutnya dinyatakan dalam hargadi pasar bebas. Harga mengidentifikasikan nilai kedalam bentuk uang sebagai suatu aset bagi pembelidan perantara pada waktu terjadi transaksi serta kondisi umum pada saat itu.